Impôt sur le revenu - Investissement locatif loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt)
Vérifié le 11/03/2026
Si vous avez réalisé un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt. Le dispositif Pinel s'applique si l'investissement a été fait avant le 1er janvier 2025. Le dispositif Duflot s'applique s'il a été fait de 2013 à août 2014. Nous vous indiquons les informations à connaître.
Quelles sont les conditions liées à l'investissement immobilier loi Pinel ?
Types d'acquisitions
La réduction d'impôt concerne les biens suivants :
- Logement neuf
- Logement en l'état futur d'achèvement
- Logement que vous faites construire
- Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
- Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
- Local transformé en logement d'habitation.
Attention
Depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.
Délais d'achèvement du logement
Logement en l'état de futur achèvement
Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.
Logement à construire
Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.
Logement faisant l'objet de travaux
Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local.
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
Attention
La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.
Localisation du logement
Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.
Vous pouvez vérifier la zone dans laquelle se trouve votre investissement avec un simulateur :
À savoir
En Bretagne, la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région.
Niveau de performance énergétique et environnementale
Dispositif Pinel +
Depuis 2023, le dispositif Pinel + s'applique aux acquisitions suivantes :
- Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
- Logement qui respecte un niveau élevé de qualité.
Si vous optez pour un logement présentant un niveau élevé de qualité, vous devrez respecter plusieurs critères de performance énergétique et environnementale.
Logement acquis en 2023
Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.
À noter
Si le logement acquis à partir de 2023 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.
Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.
Les critères d'usage sont les suivants :
- Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
- Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce).
Le logement doit respecter les seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).
Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.
Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
Logement acquis en 2024
Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.
À noter
Si le logement acquis en 2024 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.
Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.
Les critères d'usage sont les suivants :
- Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
- Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce).
Les critères de performance énergétique et environnementale sont les suivants :
- Seuils de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025)
- Classe A du DPE.
Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.
Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
Autres acquisitions
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.
| Type de logement | Niveau de performance énergétique exigé |
| Neuf ou à construire | Réglementation thermique RT 2012(ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013) |
| Nécessitant des travaux | Label HPE rénovation 2009ou label BBC rénovation 2009 |
Quelles sont les conditions pour le choix du locataire dans l'investissement locatif loi Pinel ?
Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal.
Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € | + 9 325 € |
| Composition du foyer fiscal | Département d'outre-mer (Dom) | Saint-MartinSaint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie FrançaiseNouvelle-CalédonieIles Wallis et Futuna |
| Personne seule | 33 105 € | 33 105 € | 35 049 € |
| Couple | 44 211 € | 44 211 € | 46 803 € |
| + 1 personne à charge | 53 165 € | 53 165 € | 56 283 € |
| + 2 personnes à charge | 64 182 € | 64 182 € | 67 947 € |
| + 3 personnes à charge | 75 500 € | 75 500 € | 79 929 € |
| + 4 personnes à charge | 85 087 € | 85 087 € | 90 079 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 9 499 € | + 9 499 € | + 10 055 € |
Comment le logement doit-il être loué pour l'investissement locatif loi Pinel ?
Le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale.
Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.
La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
| 2025 | 2026 | |
| Zone A bis | 19,55 € | 19,71 € |
| Zone A | 14,49 € | 14,64 € |
| Zone B1 | 11,68 € | 11,80 € |
| Zones B2 et C (sur agrément) | 10,15 € | 10,26 € |
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
| 2025 | 2026 | |
| Guadeloupe | 12,02 € | 12,21 € |
| La Réunion | 12,02 € | 12,21 € |
| Mayotte | 12,02 € | 12,21 € |
| Guyane | 12,02 € | 12,21 € |
| Martinique | 12,02 € | 12,21 € |
| Saint-Martin | 12,02 € | 12,21 € |
| Saint-Pierre et Miquelon | 12,02 € | 12,21 € |
| Polynésie Française | 14,28 € | 14,46 € |
| Nouvelle-Calédonie | 14,28 € | 14,46 € |
| Îles Wallis et Futuna | 14,28 € | 14,46 € |
Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.
Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
Quel est le montant de la réduction d'impôt pour investissement locatif Pinel ?
Plafond
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements.
Le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :
- 300 000 € par contribuable et par an
- 5 500 € par m² de surface habitable
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.
Taux de la réduction d'impôt
Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.
Pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, les taux de réduction seront progressivement réduits.
Toutefois, les taux ne sont pas réduits pour les acquisitions suivantes (dispositif Pinel+) :
- Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
- Logement qui respecte un niveau élevé de qualité
Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respecte un niveau élevé de qualité
Engagement initial de 6 ans
| Taux | Répartition de la réduction d'impôt | |
| Période initiale de 6 ans | 12 % | 2 % par an |
| 1re prolongation de 3 ans | 6 % | 2 % par an |
| 2e prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an |
Engagement initial de 9 ans
| Taux | Répartition de la réduction d'impôt | |
| Période initiale de 9 ans | 18 % | 2 % par an |
| Prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an |
Autres acquisitions
Acquisition avant 2023
Engagement initial de 6 ans
| Taux | Répartition de la réduction d'impôt | |
| Période initiale de 6 ans | 12 % | 2 % par an |
| 1re prolongation de 3 ans | 6 % | 2 % par an |
| 2e prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an |
Engagement initial de 9 ans
| Taux | Répartition de la réduction d'impôt | |
| Période initiale de 9 ans | 18 % | 2 % par an |
| Prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an |
Acquisition en 2023
Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.
Les taux sont les suivants :
| Durée de l'engagement | Taux |
| 6 ans | 10,5 % |
| 9 ans | 15 % |
| 12 ans | 17,5 % |
Acquisition en 2024
Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.
Les taux sont les suivants :
| Durée de l'engagement | Taux |
| 6 ans | 9 % |
| 9 ans | 12 % |
| 12 ans | 14 % |
À savoir
Les règles sont différentes en outre-mer.
Comment déclarer son investissement locatif Pinel ?
Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :
- Fiches de l'Anil sur le dispositif Pinel
- Notice explicative
- Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).
Quelles sont les conditions liées à l'investissement immobilier loi Duflot ?
Types d'acquisitions
La réduction d'impôt concerne les biens suivants :
- Logement neuf
- Logement en l'état futur d'achèvement
- Logement que vous faites construire
- Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
- Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
- Local transformé en logement d'habitation.
Attention
La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014.
Localisation du logement
Le logement doit se situer, au moment de l'investissement, en zone A ou B1.
Il peut aussi se situer en zone B2 s'il y a un besoin particulier en logement locatif.
Depuis le 1er juillet 2013, cette extension nécessite la délivrance d'un agrément de l'État.
Vous pouvez vérifier la zone de votre investissement avec ce simulateur :
Niveau de performance énergétique
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.
| Type de logement | Niveau de performance énergétique exigé |
| Neuf ou à construire | Réglementation thermique RT 2012(ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013) |
| Nécessitant des travaux | Label HPE rénovation 2009ou label BBC rénovation 2009 |
Attention
En outre-mer, des règles différentes s'appliquent.
Quelles sont les conditions pour le choix du locataire dans l'investissement locatif loi Duflot ?
Le locataire ne peut pas être votre enfant ou votre parent et ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.
Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € | + 9 325 € |
| Composition du foyer fiscal | Département d'outre-mer (Dom) | Saint-MartinSaint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie FrançaiseNouvelle-CalédonieIles Wallis et Futuna |
| Personne seule | 33 105 € | 33 105 € | 35 049 € |
| Couple | 44 211 € | 44 211 € | 46 803 € |
| + 1 personne à charge | 53 165 € | 53 165 € | 56 283 € |
| + 2 personnes à charge | 64 182 € | 64 182 € | 67 947 € |
| + 3 personnes à charge | 75 500 € | 75 500 € | 79 929 € |
| + 4 personnes à charge | 85 087 € | 85 087 € | 90 079 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 9 499 € | + 9 499 € | + 10 055 € |
Comment le logement doit-il être loué pour l'investissement locatif loi Duflot ?
Le logement doit être loué comme habitation principale.
Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.
La durée minimale de l'engagement de location est de 9 ans.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
| 2025 | 2026 | |
| Zone A bis | 19,55 € | 19,71 € |
| Zone A | 14,49 € | 14,64 € |
| Zone B1 | 11,68 € | 11,80 € |
| Zones B2 et C (sur agrément) | 10,15 € | 10,26 € |
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
| 2025 | 2026 | |
| Guadeloupe | 12,02 € | 12,21 € |
| La Réunion | 12,02 € | 12,21 € |
| Mayotte | 12,02 € | 12,21 € |
| Guyane | 12,02 € | 12,21 € |
| Martinique | 12,02 € | 12,21 € |
| Saint-Martin | 12,02 € | 12,21 € |
| Saint-Pierre et Miquelon | 12,02 € | 12,21 € |
| Polynésie Française | 14,28 € | 14,46 € |
| Nouvelle-Calédonie | 14,28 € | 14,46 € |
| Îles Wallis et Futuna | 14,28 € | 14,46 € |
Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.
Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
Quel est le montant de la réduction d'impôt pour investissement locatif Duflot ?
Plafond
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement acquis.
La réduction d'impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :
- 300 000 € par personne et par an
- 5 500 € par m² de surface habitable.
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.
Taux de la réduction d'impôt
Le taux est de 18 % du montant de l'investissement.
La réduction d'impôt est répartie sur 9 années (2 % par an pendant 9 ans).
Exemple
Pour un investissement de 300 000 €.
La réduction d'impôt est de 6 000 € par an [(18 % x 300 000 € /9].
À savoir
Les règles sont différentes en outre-mer.
Comment déclarer son investissement locatif Duflot ?
Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :
- Fiches de l'Anil sur les dispositifs Duflot
- Notice explicative
- Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).
Qui peut m'aider ?
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Service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts...)Textes de loi et références
- Code général des impôts : article 199 novovicies — Dispositif de la réduction d'impôt
- Code général des impôts, annexe 3 : article 2 duodecies à 2 vicies — Plafonds de loyer et plafonds de ressources
- Code général des impôts, annexe 3 : article 46 AZA octies à 46 AZA quaterdecies — Zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (communes classées en zone B2)
- Code général des impôts, annexe 4 : articles 18-0 bis B à 18-0 bis D — Communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (classées dans les zones A et B1)
- Code de la construction et de l'habitation : article R304-1 — Désignation des zones géographiques A bis, A, B1, B2 et C
- Code de la construction et de l'habitation : articles R111-20 à R111-20-6 — Caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et parties nouvelles de bâtiments
- Décret n°2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l'agrément des communes pour l'aide fiscale à l'investissement locatif
- Arrêté du 1er août 2014 relatif au zonage géographique des communes (dit A/B/C)
- Arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique rénovation"
- Arrêté du 30 septembre 2014 sur le classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement
- Arrêté du 8 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique"
- Bofip-Impôts n°BOI-IR-RICI relatif aux réductions et crédits d'impôt
- Bofip-Impôts n°BOI-IR-RICI-360 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu pour investissement locatif intermédiaire - Dispositifs Duflot et Pinel
- Bofip-Impôts n°BOI-BAREME-000017 relatif aux plafonds de loyer et de ressources 2026 pour l'investissement immobilier locatif
Services en ligne et formulaires
- Estimer le montant de son impôt sur les revenus de 2025 (déclaration de 2026) SimulateurNG
- Impôts : accéder à votre espace Finances publiques SelNG
- Déclarer vos revenus en ligne SelNG
- Déclaration 2026 des revenus 2025 (papier) Formulaire
- Déclaration 2026 des revenus 2025 - Réductions d'impôt et crédits d'impôt Formulaire
Questions ? Réponses !
Voir aussi
- Impôt sur le revenu : déclaration et revenus à déclarer
- Impôt sur le revenu : déductions, réductions et crédits d'impôt
- Achat ou vente d'un logement
- Site des impôts
- Réduction d'impôt pour investissement locatif « Duflot »
- Réduction d'impôt pour investissement locatif « Pinel »
- Brochure pratique 2026 - Déclaration des revenus de 2025
- Respecter la RE 2020 pour construire sa maison
Source : service-public.fr — Direction de l'information légale et administrative