Impôt sur le revenu - Investissement locatif dans l'ancien « loi Denormandie » (réduction d'impôt)
Vérifié le 11/03/2026
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Ce logement doit notamment être situé dans certaines communes. L'investissement est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Nous vous indiquons les informations à connaître.
Quelles sont les conditions liées à l'investissement immobilier locatif dans l'ancien « loi Denormandie » ?
Types d'acquisitions
La réduction d'impôt concerne les logements suivants :
- Logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration
- Local transformé en usage d'habitation.
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.
Localisation du logement
Le logement doit être situé soit dans l'une des communes concernées par le dispositif Denormandie, soit dans une copropriété en grave difficulté.
Le logement peut bénéficier de la réduction d'impôt s'il est situé dans l'une des communes suivantes :
- Communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important
- Communes en zone labellisée Cœur de ville
- Communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).
Pour savoir si une ville relève de ce dispositif, vous pouvez utiliser ce simulateur :
La réduction d'impôt s'applique aussi aux logements situés dans une copropriété en grave difficulté.
La copropriété en difficulté doit être dans l'une situations suivantes :
- Placée sous administration provisoire
- Incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), que cette opération soit locale ou déclarée d'intérêt national (ORCOD-IN).
Nature des travaux à réaliser
Vous devez procéder à un des travaux suivants dans le logement :
- Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)
- Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres
- Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
À noter
Pour les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement, le recours à un professionnel certifié Reconnu garant pour l'environnement (RGE) est recommandé.
Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition.
Exemple
Vous faites l’acquisition d’un logement en février 2026.
Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre 2028.
Quelles sont les conditions pour le choix du locataire pour l'investissement immobilier locatif dans l'ancien « loi Denormandie » ?
Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.
Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds suivants :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € | + 9 325 € |
| Composition du foyer fiscal | Département d'outre-mer (Dom) | Saint-MartinSaint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie FrançaiseNouvelle-CalédonieIles Wallis et Futuna |
| Personne seule | 33 105 € | 33 105 € | 35 049 € |
| Couple | 44 211 € | 44 211 € | 46 803 € |
| + 1 personne à charge | 53 165 € | 53 165 € | 56 283 € |
| + 2 personnes à charge | 64 182 € | 64 182 € | 67 947 € |
| + 3 personnes à charge | 75 500 € | 75 500 € | 79 929 € |
| + 4 personnes à charge | 85 087 € | 85 087 € | 90 079 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 9 499 € | + 9 499 € | + 10 055 € |
Vous pouvez vérifier la zone dans laquelle se trouve votre investissement avec un simulateur :
Comment le logement doit-il être loué pour l'investissement immobilier locatif dans l'ancien « loi Denormandie » ?
Le logement doit être loué nu (non meublé) comme habitation principale.
Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.
La durée de l'engagement de location doit être de 6, 9 ou 12 ans.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
| 2025 | 2026 | |
| Zone A bis | 19,55 € | 19,71 € |
| Zone A | 14,49 € | 14,64 € |
| Zone B1 | 11,68 € | 11,80 € |
| Zones B2 et C (sur agrément) | 10,15 € | 10,26 € |
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
| 2025 | 2026 | |
| Guadeloupe | 12,02 € | 12,21 € |
| La Réunion | 12,02 € | 12,21 € |
| Mayotte | 12,02 € | 12,21 € |
| Guyane | 12,02 € | 12,21 € |
| Martinique | 12,02 € | 12,21 € |
| Saint-Martin | 12,02 € | 12,21 € |
| Saint-Pierre et Miquelon | 12,02 € | 12,21 € |
| Polynésie Française | 14,28 € | 14,46 € |
| Nouvelle-Calédonie | 14,28 € | 14,46 € |
| Îles Wallis et Futuna | 14,28 € | 14,46 € |
Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement (en multipliant le plafond au m2 par le nombre de m2 du logement).
Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
Quel est le montant de la réduction d'impôt pour l'investissement immobilier locatif dans l'ancien « loi Denormandie » ?
Plafond
La réduction d'impôt est calculée en prenant en compte les éléments suivants :
- Coût d'acquisition du logement plafonné à 300 000 €
- Plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.
Taux de la réduction d'impôt
Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.
| Durée d'engagement de location | Réduction d'impôt |
| 6 ans | 12 % du prix du bien |
| 9 ans | 18 % du prix du bien |
| 12 ans | 21 % du prix du bien |
À savoir
Les règles sont différentes en outre-mer.
Comment déclarer pour bénéficier de la réduction d'impôt pour l'investissement immobilier locatif dans l'ancien « loi Denormandie » ?
Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :
- Notice explicative
- Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).
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Service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts...)Textes de loi et références
- Code général des impôts : article 199 novovicies — Dispositif de la réduction d'impôt
- Code général des impôts, annexe 3 : article 2 duodecies à 2 vicies — Plafonds de loyer et plafonds de ressources
- Code général des impôts, annexe 3 : article 46 AZA octies à 46 AZA quaterdecies — Réduction d'impôt accordée au titre des investissements locatifs
- Décret n°2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l'agrément des communes pour l'aide fiscale à l'investissement locatif
- Décret n°2020-426 du 10 avril 2020 relatif aux conditions d'application de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif
- Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt Denormandie
- Bofip-Impôts n°BOI-IR-RICI relatif aux réductions et crédits d'impôt
- Bofip-Impôts BOI-IR-RICI-365-20-20 relatif au dispositif Denormandie ancien
- Bofip-Impôts n°BOI-BAREME-000017 relatif aux plafonds de loyer et de ressources 2026 pour l'investissement immobilier locatif
Services en ligne et formulaires
- Vérifier si votre ville relève du dispositif "Denormandie" Simulateur
- Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C Simulateur
- Estimer le montant de son impôt sur les revenus de 2025 (déclaration de 2026) SimulateurNG
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Voir aussi
- Impôt sur le revenu : déclaration et revenus à déclarer
- Impôt sur le revenu : déductions, réductions et crédits d'impôt
- Achat ou vente d'un logement
- Opération de revitalisation du territoire (ORT)
- Site des impôts
- Brochure pratique 2026 - Déclaration des revenus de 2025
- Respecter la RE 2020 pour construire sa maison
- Communes ouvrant droit à la réduction d'impôt Denormandie
Source : service-public.fr — Direction de l'information légale et administrative